DIRETTORE RESPONSABILE: MARIO ROMANO

   Sito Internet  :  www.giustiziaoggi.it -  e-mail:avvromanomario@libero.it

                                            Tel.   e  Fax: 0823. 844686

   ( aggiorn. sett. 2011 )

LETTERE A GIUSTIZIAOGGI

 PARTI COMUNI DELL'EDIFICIO  IN COMUNIONE e

RIPARTIZIONE DELLE SPESE di MANUTENZIONE

 CI SCRIVE UN LETTORE

       Sono il proprietario di uno dei quattro appartamenti  
 (gli appartamenti sono in tutto quattro) sito all'ultimo piano di un
condominio  (a carattere familiare), quindi,  senza   la
presenza di un amministratore.

Ci siamo riuniti in assemblea ma non è servito a niente.

Premettendo che siamo tutti proprietari di tutto: giardino,
ripostigli,soffitta lastrico solare o terrazza ( esiste un atto
notarile di acquisto che lo prova) in vista del rifacimento

 di quest'ultimo, uno dei proprietari del piano terra non
è d'accordo per pagare le spese di coibentazione di cui è

 sprovvista laterrazza e di conseguenza noi dell'ultimo piano

 sopportiamo temperature troppo basse ed infiltrazioni d'acqua

 ( con tanto di bacinelle dentro casa).
     A cio' va aggiunto che il proprietario che non vuole contribuire
alle spese e' l'unico nello stabile che fa uso della terrazza o lastrico
solare ( lo usa come stenditoio).
    Puo' lui astenersi da queste spese anche se la maggioranza è
d'accordo? se non fosse cosi' come ci dobbiamo comportare? E se
invece non volesse contribuire  a nessuna spesa sia rifacimento sia
coibentazione cosa dobbiamo fare e a chi ci dobbiamo appellare?
    Ps: non vengono pagate quote condominiali per nessun tipo di spesa.
Grazie,   
Distinti saluti.
                     Marco Marini (Sassari)



                                                 

  RISPONDE IL DIRETTORE  

Gentile Sig.Marini,

      La fattispecie, trattandosi di comunione (e non di condominio in senso stretto), si iscrive tra le ipotesi disciplinate dagli artt.1104 e segg. del codice civile. Ben vero, per tutti i comproprietari di un edificio in comunione, in forza degli artt.1104 e 1118 c.c., sussiste l'obbligo di concorrere - in proporzione con la propria  quota di proprietà (nel caso in questione:nella misura di 1/4) - alle spese per la manutenzione e conservazione delle cose comuni, tra cui rientra (ai sensi dell'art.1117 c.c.) , il terrazzo di copertura dell'edificio.

    Poichè nella Sua lettera, riferisce di un'assemblea, ma non precisa se detta riunione sia stata convocata con lettera raccomandata con avviso di ritorno a tutti i comproprietari e se sia stato scritto un verbale, con la adesione dei tre comproprietari (meno il dissenziente) e con l'indicazione della spesa complessiva prevista per i lavori, è necessario  - se non sia stato già fatto - procedere ad una assemblea (con indicazione di una prima e di una seconda convocazione ) e alla stesura di un verbale con relativa deliberazione della maggioranza, che diviene vincolante ed obbligatoria anche per il dissenziente, ai sensi dell'art.1105 c.c.

     Preciso che, non essendovi un amministratore, qualunque

comproprietario può  prendere l'iniziativa della convocazione dell'assemblea (con lettera in cui dovrà essere indicato come ordine del giorno:"rifacimento terrazzo - coibentazione -  spesa - ripartizione").

La deliberazione che sarà adottata dovrà essere eseguita da tutti i comproprietari e, in caso di rifiuto di un condomino,  da uno qualunque dei comproprietari (o anche da tutti i tre consenzienti congiuntamente) potrà farsi ricorso al Giudice di Pace della città dove è sito l'immobile, per ottenere la condanna del resistente al pagamento della sua quota, con addebito delle spese di giudizio.

Chiarisco che  sarà opportuno incaricare un avvocato di fiducia, il quale, in base alla recente normativa, dovrà effettuare la preventiva "procedura di conciliazione" dinanzi ad un "organismo di mediazione".

Cordiali saluti.

                            Il Direttore  Avv. Mario Romano