DIRETTORE RESPONSABILE: MARIO ROMANO

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   ( aggiorn. sett. 2010 )

LETTERE A GIUSTIZIAOGGI

LE PARETI COMUNI DELL'EDIFICIO CONDOMINIALE /

RIPARTIZIONE DELLE SPESE DI RIPRISTINO

 CI SCRIVE UN LETTORE

      "Abito in un condominio di otto appartamenti;  è arrivata l'ora di rifare una parete condominiale perchè filtra acqua; la parete interessata riguarda quattro appartamenti, mentre gli altri quattro  non toccano assolutamente questa parete. Il nostro amministratore ci ha detto che la spesa va divisa tra tutti gli otto appartamenti. Vorrei sapere se è giusto. Vi ringrazio per il tempo che vorrete dedicarmi e Vi saluto cordialmente.

  Manuel  Piva "                                                   

  RISPONDE IL DIRETTORE  

      La fattispecie si iscrive tra le ipotesi disciplinate dall'art.  1123 del codice civile, che stabilisce, in materia di ripartizione delle spese tra condomini , la regola generale secondo la quale "le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza, sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno salvo diversa convenzione".

 Vale sottolineare che il secondo comma  del suddetto articolo introduce  un’importante deroga al principio della ripartizione delle spese in relazione al valore della proprietà. Esso infatti sancisce che: "se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne."

La norma, dunque, sancisce l'obbligo della ripartizione tra tutti i condomini, nel caso in cui la parte comune (per esempio:il tetto) sia di tutilità di tutti i condomini, sia pure in ragione dei singoli millesimi di proprietà, mentre laddove mentre laddove si tratti di una parte comune (come, nel caso in esame:una singola parete esterna del'edificio condominiale) che interessa solo una parte dei condòmini, le spese per la sua  manutenzione vanno ripartite tra i soli condomini -proprietari cui la parete stessa afferisce. Ben vero,'espressione "in misura diversa" contenuta al secondo comma dell'articolo 1123, si riferisce alla possibilità che uso e godimento del bene, siano diversi per i singoli condomini, a prescindere dall'entità delle quote, a causa di circostanze evidenti in base alla struttura del bene ed alla destinazione di esso, quale risulta dallo stato dei luoghi.

Si tratta - secondo  consolidata giurisprudenza e autorevole Dottrina (cfr.Matteo Santini, in questa Rivista - ante: aggiornamento luglio 2005) - di una norma speciale rispetto al principio generale sancito dall'articolo 1110 del codici civile, in base al quale le spese debbono gravare su tutti i partecipanti in proporzione al valore delle quote di ciascuno di essi.

L'articolo 1123 - come ricorda Santini -  prende in considerazione una realtà complessa, come quella del condominio, che per struttura e problematiche diverge notevolmente rispetto a quella più semplice della comunione e trova la sua ratio nel principio della differente utilitas che, dal bene "comune" ciascun comproprietario-condomino trae concretamente.

 La regola generale di ripartizione delle spese ai sensi degli articoli 1117 e 1123 1° comma del codice civile, è applicabile, dunque, "solo se la cosa comune in relazione alla sua consistenza e alla sua funzione sia destinata a servire ugualmente ed indiscriminatamente le diverse proprietà" (Cass. Civ. sez II, 23.12.1992 n. 13655). Ed ancora: Corte di Cassazione (sentenza n. 7077 del 22.06.1995): "In tema di condominio di edifici il principio di proporzionalità tra le spese ed uso di cui al secondo comma dell'articolo 1123 del codice civile, secondo cui le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione dell'uso che ciascuno può farne, esclude che le spese relative alla cosa che in nessun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, può servire ad uno o più condomini possano essere poste anche a carico di quest'ultimi".

Sono questi i princìpi consolidati cui dovrebbe uniformarsi l'amministratore del condominio del nostro lettore, al quale facciamo i nostri  auguri.