(aggiorn. aprile 2010 )

IN TEMA DI SPESE IN EDIFICI CONDOMINIALI

Risposta del Direttore ad un quesito di Nadia Pernich

Scrivo a nome anche di altri condomini di un condominio ubicato in Fuipiano Valle Imagna (Bg) interamente utilizzato come seconda casa. Nel condominio vi sono 2 scale diciamo la n. 1 e la n. 2, in ciascuna scala vi sono 2 colonne di appartamenti una delle quali costituita dagli appartamenti di A, B e C. Vi sono 2 scale la 1 e la 2 in ogni scala vi sono appartamenti sulla parte sinistra e sulla parte destra dell'ingresso pertanto per semplificare scala 1A e 1B - scala 2A e B, gli appartamenti dei sigg. A,B e C sono tutti nella scala 2A. I montanti dell'acqua centralizzata hanno origine tutti in un unico punto ove sono ubicati il contatore e la chiusura centralizzata per poi dividersi per servire ognuno una colonna di appartamenti per cui esiste un montante per la scala 1A, uno per la scala 1B, uno per la scala 2A ed un altro per la scala 2B. Ogni appartamento del condominio è dotato di riscaldamento autonomo, nella maggior parte dei casi costituito da stufe a metano. Nello scorso mese di dicembre nell'appartamento posto all'ultimo piano di una di queste colonne - di proprietà del sig. A - si è verificata, a causa del gelo, la rottura del montante dell'acqua che ha causato ingenti danni ai 2 appartamenti sottostanti - di proprietà dei sigg. B e C. L'assicurazione condominiale ha rimborsato la somma di EUR 3.500 - somma accettata dai sigg. B e C - non sufficiente per coprire le spese per il ripristino dei locali danneggiati. Chiediamo cortesemente lumi sui criteri da seguire per la ripartizione delle rimanenti spese da sostenersi per la sistemazione degli appartamenti dei sigg. B e C, nonchè per la sostituzione delle suppellettili danneggiate, in quanto, a seguito di ricerche effettuate in internet, c'è chi sostiene che siano interamente a carico di tutto il condominio, chi dice che si debba pagare come condominio solamente la quota di franchigia non pagata dall'assicurazione e chi afferma che sulla base dell'art. 1123 c.c. le spese siano ad esclusivo carico dei condomini che usufruiscono del montante danneggiato e pertando dei sigg. A, B e C. E', eventualmente, ravvisabile una responsabilità individuale dei condomini che non hanno provveduto autonomamente a riscaldare i propri appartamenti considerato il regolamento condominiale anche se obsoleto in quanto l'impianto centralizzato preesistente è stato smantellato ed ora, come sopra indicato, ogni appartamento è dotato di stufa a metano. Nel contempo abbiamo ricevuto, unitamente alla convocazione dell'assemblea per il giorno 15/04/2011 anche una lettera inviata dal legale dei sigg. B e C all'amministratore del condominio che invita formalmente lo stesso a contattare il legale medesimo per addivenire ad una composizione bonaria della vertenza (?) pur essendo ancora in via di quantificazione i danni, e decorso tale termine ,provvederà ad adire all'Autorità Giudiziaria. Visti i tempi brevi per lo svolgimento dell'assemblea chiediamo cortesemente un parere nel più breve tempo possibile. Ringraziando, porgo distinti saluti. Nadia Pernich RISPONDE IL DIRETTOREGentile lettrice, E' noto che le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio condominiale,così come quelle necessarie per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione, ai sensi dell'art.1123 c.c. Lo stesso articolo, tuttavia , al secondo comma espressamente prevede , a mo' di deroga al detto principio di ordine generale, che se trattasi - come nel caso di specie - di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Inoltre, sempre a mente della richiamata norma,in presenza di più scale, lastrici solari e impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità. Per completezza, si segnalano, altresì, talune massime della Suprema Corte sull'argomento:

"L'obbligo del singolo condomino di contribuire in misura proporzionale al valore della sua unità immobiliare alle spese necessarie per la manutenzione e riparazione delle parti comuni dell'edificio e alla rifusione dei danni subiti dai singoli condomini nelle loro unità immobiliari, a causa dell'omessa manutenzione o riparazione delle parti comuni, trova la sua fonte nella comproprietà delle parti comuni dell'edificio" . (Sent.Cass.n.23308/07). " Spese necessarie " sono le erogazioni destinate ad assicurare alle cose comuni la destinazione e il servizio che debbono realizzare e costituenti le finalità del condominio, come le riparazioni per manutenzione ordinaria e straordinaria. Spese " per la prestazione dei servizi nell'interesse comune " sono quelle concernenti opere necessarie alle parti comuni dell'edificio elencate nell'art. 1117, nn. 2 e 3, c.c., nonché quelle intese ad assicurare il funzionamento dei relativi servizi. Il concetto di " servizi " accolto nell'art. 1123 c.c. (Sent.Cass.n.227/77). "In mancanza di diversa convenzione adottata all'unanimità, espressione dell'autonomia contrattuale, la ripartizione delle spese condominiali deve necessariamente avvenire secondo i criteri di proporzionalità, fissati nell'art. 1123, e, pertanto, non è consentito all'assemblea condominiale, deliberando a maggioranza, di ripartire tra i condomini non morosi il debito delle quote condominiali dei condomini morosi; invece, nell'ipotesi di effettiva, improrogabile urgenza di trarre aliunde somme - come nel caso di aggressione in executivis da parte di creditore del condominio, in danno di parti comuni dell'edificio - può ritenersi consentita una deliberazione assembleare, la quale tenda a sopperire all'inadempimento del condomino moroso con la costituzione di un fondo-cassa ad hoc, tendente ad evitare danni ben più gravi nei confronti dei condomini tutti, esposti al vincolo di solidarietà passiva; conseguentemente sorge in capo al condominio e non ai singoli condomini morosi l'obbligazione di restituire ai condomini solventi le somme a tale titolo percepite, dopo aver identificato gli insolventi e recuperato dagli stessi quanto dovuto per le quote insolute e per i maggiori oneri "(Sent.n.13631/01). In tema di responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni contratte dal condominio verso i terzi, va affermata la tesi della parziarietà considerato che la solidarietà passiva esige, in linea di principio, la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e dell'identica causa dell'obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune; di modo che, in mancanza di quest'ultimo requisito e in difetto di un'espressa disposizione di legge, l'intrinseca parziarietà dell'obbligazione prevale; l'obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di denaro; la solidarietà del condominio non è contemplata da alcuna disposizione di legge e l'interpretazione letterale e sistematica dell'art. 1123 c.c. impone di escludere che possa distinguersi tra profilo esterno e profilo interno dell'obbligazione; infine, in dipendenza del difetto di struttura unitaria del condominio, l'amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote (sent.n.16920/09). Il principio di proporzionalità tra spese ed uso di cui all'art. 1123, 2° co., secondo cui, salva contraria convenzione, le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio sono ripartite, qualora si tratti di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, in proporzione all'uso che ciascuno può farne, esclude che le spese relative alla cosa che in alcun modo, per ragioni strutturali o attinenti alla sua destinazione, non può servire ad uno o più condomini possano essere poste anche a carico di quest'ultimi (sent.n.7077/95). Sperando di esserLe stato utile, Le porgo cordiali saluti.- Il DIRETTORE Avv. Mario Romano